Si alquilas un piso, los ingresos del alquiler se declaran en la renta como rendimiento del capital inmobiliario. La buena noticia: puedes restar muchos gastos y, si es vivienda, aplicar una reducción importante. Te explicamos cómo.
Un propietario particular que alquila una vivienda o un local no es autónomo: los ingresos del alquiler tributan en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, dentro de la base general. Solo cambia si alquila con servicios propios de la hostelería o con una organización empresarial.
Carmen alquila un piso en Valencia por 700 € al mes a una familia que vive en él. Contrato de 2024, fuera de zona tensionada.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos | 8.400 € |
| IBI y tasa de basuras | −450 € |
| Comunidad | −600 € |
| Seguro de hogar | −250 € |
| Reparación del calentador | −400 € |
| Amortización (3 % del valor de construcción) | −1.800 € |
| Rendimiento neto | 4.900 € |
| Reducción del 50 % | −2.450 € |
| Rendimiento neto reducido | 2.450 € |
Carmen solo suma 2.450 € a su base general, aunque cobró 8.400 €.
| Tipo | IRPF | IVA | Reducción |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual del inquilino | Capital inmobiliario | Exento | 50 % a 90 % |
| Alquiler de temporada (estudiantes, trabajo temporal) | Capital inmobiliario | Exento | No |
| Local u oficina | Capital inmobiliario, con retención del 19 % si el inquilino es empresa | 21 % | No |
| Alquiler turístico sin servicios hoteleros | Capital inmobiliario | Exento | No |
| Alquiler turístico con servicios hoteleros | Actividad económica | 10 % | No |
El alquiler turístico tiene muchos matices: lo explicamos en alquiler turístico y de temporada.
Los días que no ha estado alquilado (ni a la venta, ni en obras) generan una imputación de rentas: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, en proporción a esos días. Además, los gastos solo se deducen por los días alquilados.
Los intereses y gastos de reparación y conservación solo pueden restar hasta el importe de los ingresos de ese inmueble; el exceso se arrastra a los cuatro años siguientes. Los demás gastos sí pueden dar un resultado negativo, que se compensa con otras rentas de la base general.
Cada uno declara ingresos y gastos según su porcentaje de propiedad, aunque el dinero lo cobre solo uno. Si tú y tu pareja tenéis el piso al 50 %, cada uno declara la mitad.
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Como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos del año menos gastos deducibles y, si es vivienda habitual del inquilino, menos la reducción del 50 % al 90 %.
Depende de tu tipo marginal. El rendimiento neto reducido se suma a tus otras rentas de la base general y tributa entre el 19 % y el 47 %.
No. El alquiler de vivienda está exento de IVA. El de locales y oficinas lleva el 21 %.
Cada uno declara la parte de ingresos y gastos que corresponde a su porcentaje de propiedad.
Qué gastos puede deducir quien alquila un piso: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses y amortización, con límites y un ejemplo de cálculo.
Reducción del IRPF por alquilar vivienda: 60 % en contratos antiguos y del 50 % al 90 % en los firmados desde mayo de 2023, según zona y condiciones.
Cómo tributa el alquiler turístico y de temporada: cuándo lleva IVA, cómo se declara en la renta y los registros obligatorios en Andalucía.
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