Vivienda, alquileres e inmuebles
Cómo tributa un alquiler en la renta: guía para propietarios
Cómo se declara un piso alquilado en la renta: ingresos, gastos, amortización, reducción del 50 % al 90 %, alquiler turístico y de temporada, con ejemplo.
Vivienda, alquileres e inmuebles
Gastos deducibles del alquiler: todo lo que puede restar un propietario
Un propietario que alquila puede restar de sus ingresos muchos más gastos de los que imagina. Bien aplicados, reducen mucho el impuesto. Aquí tienes la lista completa, con el cálculo de la amortización paso a paso.
Los gastos del alquiler se restan de los ingresos para calcular el rendimiento neto del alquiler. Solo cuentan los gastos del periodo en que el inmueble estuvo alquilado y, si es de varios propietarios, en proporción a la parte de cada uno.
Gastos deducibles
| Gasto | Observaciones |
|---|---|
| IBI y tasas municipales (basuras, vado) | Los del inmueble alquilado |
| Comunidad de propietarios | Cuotas ordinarias |
| Seguros | Hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler |
| Reparación y conservación | Pintura, arreglos, sustitución de electrodomésticos o instalaciones existentes |
| Intereses del préstamo | Los de la hipoteca o préstamo para comprar o mejorar el inmueble |
| Amortización del inmueble | 3 % anual del valor de la construcción (ver abajo) |
| Amortización de muebles y enseres | Normalmente el 10 % anual de su coste |
| Suministros pagados por el propietario | Luz, agua, gas, internet, si los paga él |
| Gastos de formalización del contrato | Agencia, abogado, honorarios de gestión |
| Servicios de terceros | Administrador, portería, jardinería, limpieza |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas, si hay reclamación judicial o pasan 6 meses sin renovación del crédito |
| Defensa jurídica | Abogados y procuradores por desahucios o reclamaciones |
El límite de intereses y reparaciones
Los intereses y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos del inmueble en el año. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
Reparación o mejora
La diferencia importa: la reparación mantiene el inmueble como estaba y se deduce en el año. La mejora aumenta su valor o su vida útil (ampliar, cambiar a materiales de más calidad, instalar ascensor) y no se deduce en el año: se suma al valor de compra y se amortiza.
Cómo calcular la amortización
- Toma el mayor de estos dos valores: lo que pagaste por el inmueble (precio más gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral.
- Quita la parte del suelo, usando la proporción que indica el recibo del IBI entre valor del suelo y de la construcción.
- Aplica el 3 % anual a la parte de construcción.
Ejemplo
- Precio de compra con gastos: 150.000 €. Valor catastral: 80.000 €.
- Se toma el mayor: 150.000 €.
- Según el IBI, la construcción es el 60 % del valor catastral → construcción: 90.000 €.
- Amortización anual: 3 % × 90.000 € = 2.700 €.
Si el inmueble lo heredaste, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos. Si te lo donaron, el de la donación.
Muy importante: guarda todas las facturas a tu nombre. Sin factura, Hacienda no admitirá el gasto. Los pagos en efectivo de reparaciones sin factura no se pueden deducir.
Gastos que no se pueden deducir
- Las mejoras (solo vía amortización).
- La parte de la cuota del préstamo que es amortización de capital.
- Gastos de periodos en que el inmueble no estaba alquilado.
- Multas y sanciones.
- El propio IRPF.
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Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir de un piso alquilado?
IBI, tasas, comunidad, seguros, reparaciones, intereses del préstamo, amortización del inmueble y los muebles, suministros que pagues tú, gastos de gestión y defensa jurídica, entre otros.
¿Cuánto se amortiza un piso alquilado?
El 3 % anual del valor de la construcción, calculado sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluyendo el suelo.
¿Puedo deducir una reforma del piso alquilado?
Si es una reparación o conservación, sí en el año. Si es una mejora, se amortiza junto al inmueble.
¿Hay límite para deducir intereses de la hipoteca de un piso alquilado?
Sí. Los intereses y las reparaciones, sumados, no pueden superar los ingresos de ese inmueble en el año. El exceso se aplica en los cuatro años siguientes.