Vivienda, alquileres e inmuebles
Cómo tributa un alquiler en la renta: guía para propietarios
Cómo se declara un piso alquilado en la renta: ingresos, gastos, amortización, reducción del 50 % al 90 %, alquiler turístico y de temporada, con ejemplo.
Vivienda, alquileres e inmuebles
Reducción por alquiler de vivienda: del 50 % al 90 %
Si alquilas una vivienda para que alguien viva en ella, Hacienda te permite reducir el beneficio del alquiler entre un 50 % y un 90 %. El porcentaje depende de cuándo firmaste el contrato y de las condiciones del alquiler.
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo del alquiler (ingresos menos gastos). Solo para viviendas que sean la residencia habitual del inquilino; no se aplica a locales, alquileres de temporada ni alquileres turísticos.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023
Se mantiene la reducción del 60 %.
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió el sistema:
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Contrato en zona de mercado residencial tensionado, con una renta inicial al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior | 90 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o vivienda asequible incentivada o social alquilada a Administraciones o entidades sin ánimo de lucro | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
Las zonas tensionadas las declara cada comunidad autónoma. Hasta la fecha de este artículo (noviembre de 2026), Andalucía no ha declarado zonas tensionadas, así que en la práctica los contratos nuevos en toda Andalucía tienen el 50 %, o el 60 % si la vivienda se rehabilitó.
Ejemplo
Rendimiento neto de un piso alquilado (ingresos menos gastos): 5.000 €.
| Contrato | Reducción | Tributa por |
|---|---|---|
| Firmado en 2020 | 60 % (3.000 €) | 2.000 € |
| Firmado en 2025, caso general | 50 % (2.500 €) | 2.500 € |
| Firmado en 2025, vivienda rehabilitada en 2024 | 60 % (3.000 €) | 2.000 € |
Requisitos que se olvidan
- Solo sobre rendimiento positivo: si el alquiler da pérdidas, no hay reducción.
- Solo lo declarado por ti: desde 2015 no se aplica a ingresos que descubre Hacienda en una comprobación y que no habías declarado.
- Vivienda habitual del inquilino: no vale para alquileres de temporada o vacacionales.
- Prórroga de contratos antiguos: si un contrato anterior a mayo de 2023 se prorroga, mantiene el 60 %. Si se firma uno nuevo, se aplica el régimen nuevo.
Consejo: si vas a rehabilitar una vivienda antes de alquilarla, guarda las facturas de la obra. Te darán derecho a la reducción del 60 % en lugar del 50 % y, además, el coste de la mejora se amortiza.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la reducción por alquilar una vivienda?
El 60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. En los posteriores, del 50 % al 90 % según las condiciones del contrato y la zona.
¿La reducción del alquiler se aplica en Andalucía al 90 %?
Solo si hay zonas tensionadas declaradas. Hasta noviembre de 2026 Andalucía no las ha declarado, así que lo habitual es el 50 % (o 60 % si la vivienda se rehabilitó).
¿Se aplica la reducción a un alquiler de temporada?
No. Solo a viviendas alquiladas como residencia habitual del inquilino.
¿Si el alquiler da pérdidas hay reducción?
No. La reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos.