Vivienda, alquileres e inmuebles
Cómo tributa un alquiler en la renta: guía para propietarios
Cómo se declara un piso alquilado en la renta: ingresos, gastos, amortización, reducción del 50 % al 90 %, alquiler turístico y de temporada, con ejemplo.
Vivienda, alquileres e inmuebles
Alquiler turístico y de temporada: IVA, IRPF y registro
Alquilar un piso a turistas en la costa o en una ciudad turística puede ser rentable, pero tiene una fiscalidad distinta del alquiler de vivienda habitual y obligaciones de registro. Te lo explicamos.
Con o sin servicios hoteleros: la clave
| Solo alquiler (llaves, limpieza al final de la estancia) | Con servicios hoteleros (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, desayuno) | |
|---|---|---|
| IVA | Exento | 10 %: alta en IVA y 303 |
| IRPF | Rendimiento del capital inmobiliario | Actividad económica (alta como autónomo si procede) |
| Reducción del 60 % | No (solo para vivienda habitual del inquilino) | No |
Cómo se declara en la renta (sin servicios)
- Ingresos: lo cobrado (sin comisiones de la plataforma, que son gasto).
- Gastos deducibles proporcionales a los días alquilados: IBI, comunidad, seguros, suministros, intereses de hipoteca, reparaciones, amortización (3 % del valor de construcción).
- Los días que la vivienda está vacía o la usas tú generan imputación de rentas. Ver imputación de rentas.
Ejemplo
Un piso de playa alquilado 120 días al año por 12.000 € netos de comisiones. Gastos anuales de 4.500 €: deducibles 4.500 × 120/365 = 1.479 €. Rendimiento: 10.521 €. Los otros 245 días, imputación de rentas sobre el valor catastral.
Registros obligatorios
- Registro de Turismo de Andalucía (si es vivienda con fines turísticos en Andalucía), con declaración responsable y cumpliendo los requisitos del decreto andaluz y de la ordenanza municipal. Algunos municipios limitan nuevas altas.
- Registro único de arrendamientos estatal: desde el 1 de julio de 2025 hay que tener un número de registro para anunciar alquileres de corta duración, turísticos o de temporada en plataformas.
- Comunicación de viajeros al Ministerio del Interior (SES.Hospedajes).
Hacienda lo sabe
Las plataformas (Airbnb, Booking…) informan a Hacienda de los alquileres con el modelo 179 y la normativa europea DAC7. Cada año llegan cartas a propietarios que no han declarado.
Alquiler de temporada
Alquilar por meses a estudiantes o trabajadores desplazados (no vivienda habitual) tampoco lleva IVA ni tiene la reducción del 60 %. Se declara igual que el turístico sin servicios.
No residentes: si el propietario vive fuera de España, declara con el modelo 210, normalmente cada trimestre, con reglas distintas.
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Preguntas frecuentes
¿El alquiler turístico lleva IVA?
Solo si se prestan servicios propios de la hostelería, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa o desayuno. Entonces lleva el 10 %.
¿Cómo se declara el alquiler turístico en la renta?
Como rendimiento del capital inmobiliario si no hay servicios hoteleros, con los gastos proporcionales a los días alquilados y sin la reducción del 60 %.
¿Qué registros necesito para alquilar a turistas en Andalucía?
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y el número del registro único de arrendamientos para anunciarla en plataformas.
¿Hacienda sabe lo que cobro por Airbnb?
Sí. Las plataformas informan de los alquileres a Hacienda.