Vivienda, alquileres e inmuebles
Alquiler de local: IVA, retención y modelos 115 y 180
Cómo tributa el alquiler de un local u oficina: IVA del 21 %, retención del 19 %, quién presenta el 115 y el 180, y cómo lo declara el propietario.
IRPF del autónomo
Modelo 115: la retención del alquiler del local
Si alquilas un local, una oficina o una nave para tu negocio, lo normal es que no le pagues al propietario todo el alquiler: retienes un 19 % y lo ingresas tú en Hacienda con el modelo 115.
El alquiler de inmuebles urbanos para una actividad está sometido a retención del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades. Quien paga el alquiler, si es empresa o autónomo, actúa como «retenedor»: descuenta la retención de cada recibo y la ingresa cada trimestre en Hacienda.
Cuándo tienes que presentarlo
Cuando se cumplen las tres condiciones:
- Eres autónomo o sociedad y el alquiler está ligado a tu actividad.
- Alquilas un inmueble urbano: local, oficina, nave, despacho, plaza de garaje para la actividad.
- El propietario no está en ninguna de las excepciones que vemos más abajo.
No hay retención si eres un particular que alquila su vivienda, ni en los alquileres de inmuebles rústicos (fincas agrícolas).
Cuánto se retiene
El 19 % de la base del alquiler, sin incluir el IVA.
Ejemplo
| Concepto | Importe mensual |
|---|---|
| Alquiler (base) | 1.000,00 € |
| IVA 21 % | +210,00 € |
| Retención 19 % | −190,00 € |
| Pagas al propietario | 1.020,00 € |
Cada trimestre ingresas en Hacienda 570 € (190 × 3) con el modelo 115. Para ti el gasto del alquiler sigue siendo de 1.000 € al mes; la retención es dinero del propietario que pagas por su cuenta.
Consejo: pide al propietario que la factura refleje la retención. Si el contrato dice «1.000 € al mes» y nadie habla de retención, hay que aclararlo antes de empezar a pagar.
Excepciones: cuándo no hay que retener
- Cuando el alquiler anual que pagas a un mismo propietario no supera 900 €.
- Cuando el propietario está dado de alta en el grupo 861 del IAE y, aplicando sus reglas al valor catastral del inmueble, no le sale cuota cero. Lo acredita con un certificado de la Agencia Tributaria (situación poco frecuente en pequeños propietarios).
- Cuando el propietario es una entidad exenta o de las que la ley excluye de retención (por ejemplo, Administraciones públicas).
- Cuando una empresa alquila una vivienda para sus empleados.
Plazos
- 1.er trimestre: del 1 al 20 de abril.
- 2.º trimestre: del 1 al 20 de julio.
- 3.er trimestre: del 1 al 20 de octubre.
- 4.º trimestre: del 1 al 20 de enero.
Si un trimestre no hubo pagos de alquiler (por ejemplo, en un periodo de carencia), no se presenta.
El resumen anual: modelo 180
En enero se presenta el modelo 180, con los datos de cada propietario, la referencia catastral del inmueble y las retenciones del año. Su total debe coincidir con la suma de los cuatro 115. El propietario usará esos datos en su declaración de la renta.
¿Y si trabajo en una vivienda alquilada?
Si alquilas una vivienda para vivir y además trabajas desde ella, no hay retención: el contrato es de vivienda. Otra cosa es si alquilas un piso exclusivamente como despacho: entonces es un alquiler para actividad, con IVA y con retención. Si trabajas en tu casa, mira lo que puedes deducir en gastos de trabajar desde casa.
Errores frecuentes
- Pagar al propietario el total sin retener: Hacienda reclama la retención a quien debía practicarla, no al propietario.
- Calcular la retención sobre el importe con IVA.
- Presentar el 115 pero olvidar el 180 en enero.
- Usar un contrato de vivienda para un local de negocio. Además de las retenciones, cambia el IVA y la ley aplicable.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se retiene en el alquiler de un local?
El 19 % de la base del alquiler, sin incluir el IVA.
¿Quién presenta el modelo 115, el propietario o el inquilino?
El inquilino, si es autónomo o empresa y alquila el inmueble para su actividad. Retiene el 19 % del alquiler y lo ingresa en Hacienda.
¿Hay que presentar el 115 si alquilo una vivienda para vivir?
No. Los alquileres de vivienda de un particular para vivir no llevan retención.
¿Qué es el modelo 180?
Es el resumen anual del modelo 115. Se presenta en enero con los datos de cada propietario y las retenciones del año.