Vivienda, alquileres e inmuebles
Reinversión en vivienda habitual: no pagar por la ganancia al vender
Cómo dejar exenta la ganancia por vender tu vivienda habitual reinvirtiendo en otra: plazo de 2 años, reinversión parcial y mayores de 65.
Vivienda, alquileres e inmuebles
Vender una vivienda: cuánto se paga a Hacienda y cómo reducirlo
Al vender una casa, Hacienda no grava lo que cobras, sino lo que ganas: la diferencia entre el precio de venta y lo que te costó. Y hay varias formas legales de pagar menos, o nada. Te las explicamos con un ejemplo.
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que se declara en la renta del año de la venta, en la base del ahorro. Además, al vender pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento, que es un impuesto distinto.
Cómo se calcula la ganancia
Valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia o pérdida.
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta (inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación de hipoteca si la pagas tú).
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos de la compra (notaría, registro, impuestos, gestoría) y las mejoras realizadas, menos las amortizaciones si estuvo alquilada.
Cuánto se paga
La ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplo
Antonio vende en 2026 por 210.000 € un piso que compró en 2010 por 140.000 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 210.000 € |
| Inmobiliaria y plusvalía municipal | −8.000 € |
| Valor de transmisión | 202.000 € |
| Precio de compra | 140.000 € |
| Gastos e impuestos de la compra | +12.000 € |
| Reforma de cocina y baño (mejora) | +15.000 € |
| Valor de adquisición | 167.000 € |
| Ganancia | 35.000 € |
Impuesto: 6.000 × 19 % + 29.000 × 21 % = 1.140 + 6.090 = 7.230 €, salvo que se aplique una exención.
Cómo pagar menos o nada
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual (en la que has vivido al menos 3 años) y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Ver reinversión en vivienda habitual.
Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta, reinviertas o no.
Renta vitalicia para mayores de 65
Si vendes otro inmueble (no la vivienda habitual) y reinviertes el dinero en una renta vitalicia asegurada en 6 meses, hasta 240.000 €, la ganancia también queda exenta.
Compensar con pérdidas
Si en el año, o en los cuatro anteriores, tuviste pérdidas por ventas de acciones, fondos u otros bienes, puedes compensarlas con esta ganancia.
Coeficientes de abatimiento
Si el inmueble se compró antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 puede reducirse, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente.
No te olvides: si el comprador es no residente, o si eres tú el no residente, cambian las reglas (retención del 3 %). Y si el piso estaba alquilado, las amortizaciones que dedujiste reducen el valor de adquisición.
¿Y si pierdo dinero con la venta?
La pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro del año o de los cuatro siguientes. Si sobra, también puede compensarse con hasta el 25 % de los rendimientos del capital mobiliario del año. Y aunque haya pérdida, la venta se declara igualmente.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso?
Entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, que es la diferencia entre el precio de venta (menos gastos) y lo que costó (más gastos y mejoras).
¿Si reinvierto en otra vivienda no pago nada?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años, la ganancia queda exenta.
¿Los mayores de 65 pagan por vender su casa?
No si es su vivienda habitual: la ganancia está exenta. Sí pagan la plusvalía municipal.
¿La plusvalía municipal se resta en la renta?
Sí. Es un gasto de la venta y reduce el valor de transmisión.