Vivienda, alquileres e inmuebles
Reinversión en vivienda habitual: no pagar por la ganancia al vender
Cómo dejar exenta la ganancia por vender tu vivienda habitual reinvirtiendo en otra: plazo de 2 años, reinversión parcial y mayores de 65.
Vivienda, alquileres e inmuebles
Plusvalía municipal al vender o heredar: cómo se calcula
La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano. Desde 2021 puedes elegir el cálculo más barato y no pagar si no has ganado. Te explicamos cómo.
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción.
Quién la paga
| Operación | Quién paga |
|---|---|
| Venta | El vendedor (salvo que se pacte otra cosa) |
| Herencia | Los herederos |
| Donación | Quien recibe el inmueble |
Los dos métodos de cálculo
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido el inmueble (lo fija cada ayuntamiento, con máximos legales) × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
- Real: diferencia entre el valor de venta y el de compra, en la proporción que corresponde al suelo, × tipo.
Pagas el menor de los dos, pero el método real tienes que pedirlo y acreditarlo (escrituras).
Si no hay ganancia, no se paga
Si vendes por menos de lo que compraste (comparando los valores de las escrituras), no hay plusvalía. Tienes que acreditarlo ante el ayuntamiento.
Plazos
- Venta o donación: 30 días hábiles.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año si se pide.
Exenciones habituales
- Dación en pago de la vivienda habitual.
- Transmisiones entre cónyuges o a hijos por divorcio (no sujetas).
- Algunos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en herencias de la vivienda habitual a hijos o cónyuge.
Es compatible con el IRPF: al vender, pagas la plusvalía municipal y además declaras la ganancia en la renta (salvo exenciones como la reinversión). La plusvalía municipal pagada se suma como gasto de venta en el IRPF.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En la venta, el vendedor. En una herencia, los herederos. En una donación, quien la recibe.
¿Se paga plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Si acreditas que no hay ganancia, no se paga.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía de una herencia?
6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si lo solicitas.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Por el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) o por el real (ganancia efectiva). Se paga el menor.